나의 첫 번째 부동산 교과서

집값의 상승이 일시적 현상인지 지속적 흐름인지 알아보는 기준은 ‘상승이 어느 단계까지 퍼졌는가’에 달려 있다.

어떤 자산이든 하락장을 앞두고 나타나는 일종의 ‘인간지표’가 존재하는 것 같다. 우스갯소리로 주식시장에서는 재무제표는커녕 주식 계좌조차 없던 사람들이 너도나도 주식 이야기를 하기 시작할 때가 고점이라는 말이 있다. 부동산도 크게 다르지 않은 것 같다. 평소라면 사람들의 관심에서 한참 벗어나 있던 외곽 중의 외곽, 나홀로 아파트, 지방 변두리까지 별다른 이유 없이 상승세가 번지기 시작한다면 시장의 온기가 이미 끝자락까지 퍼졌다는 의미일 수 있다. 결국 투자관점으로 본다면, 무엇이든 사기만 하면 오르는 분위기가 만들어졌을 때가 오히려 고점을 경계해야 할 순간이지 않나 싶다.

(이름 없음)

덧붙여 말씀드리자면, 학군지라고 해서 무조건적인 안정성을 의미하는 것은 아닙니다. 학령인구가 많이 줄었기 때문에 애매한 학군일수록 오히려 힘이 약해져서 가격이 흔들릴 수가 있어요.

학령인구가 점점 줄어들면서 애매한 학군지의 힘이 약해질 수 있다는 말에 공감한다. 투자관점에서 보았을 때 주요 업무지구 또는 양질의 직장과 가까운 학군지는 시간이 흘러도 꾸준한 수요가 있어 괜찮다고 생각하지만, 외곽의 학군지는 꼼꼼히 따져보고 진입해야 하지 않을까 싶다.

(이름 없음)

탑층은 피해야 한다는 말은 오래된 아파트에 해당해요. 과거에는 시공 기술이 지금처럼 발전하지 않았기 떄문에 단열이나 방수 자재가 부족해 탑층이 누수나 결로에 취약했죠.

어떤 단지에서는 탑층이 기피 매물로 취급되는 반면, 어떤 단지에서는 오히려 로얄층으로 평가받기도 한다. 이러한 차이는 건축 연식뿐만 아니라 단지의 구조와 입지, 조망 등 개별적인 특성에 따라 달라지더라. 부동산에는 공식처럼 통하는 이론이 있지만, 언제나 예외가 존재하는 것 같다. 따라서 손품만으로 판단하기보다는 직접 현장을 방문해 매물 상태를 꼼꼼히 확인하고, 중개사에게 궁금한 점을 최대한 구체적으로 물어봐야 판단의 오류를 줄일 수 있다.

(이름 없음)

공급은 물량의 많고 적음보다, 어느지역에 어떤 형태로 공급되는지가 더 큰 영향을 미친다.

부동산에 관심을 가지면서 오피스텔 매매가를 찾아본적은 없었다. 12년차 강남역 한복판의 오피스텔 18평 매매가는 4억 수준이더라. 강남에 아파트는 소형 18평이라도 20억은 우수운데 참 아이러니하다. 어떤 형태로 공급되는지가 중요하다는 말이 이해가 간다.

(이름 없음)

학군지가 만들어내는 교육 환경, 또래 집단의 분위기, 부모들의 학습 지원 수준 등 종합적인 생태계가 아이의 성장에 깊은 영향을 주기 때문에 입지의 기준이 되는 겁니다.

그저 그런 평범한 삶을 살아온 나를 변화시킨 가장 큰 요소는 ‘환경’이었다. 언제부턴가 나는 목표를 이루는데 도움이 될 만한 ‘환경’에 내 몸을 던졌다. 그 ‘환경’ 속엔 나보다 독하고 열심히 살아가는 사람들이 있었고 그들을 보면서 매일 내 한계 이상의 노력을 했다. 나는 내 의지가 특별히 강한 사람이라고 생각하지 않는다. 그래서 과거에 눈 딱감고 뛰어들었던 ‘환경’과 그때 불타올랐던 경험들을 떠올리며 지금도 전력 질주 할 수 있을만한 환경을 스스로 세팅한다. 돌이켜보면 그렇게 환경의 힘을 빌려왔기에, 평범했던 나도 스스로 인정할 만한 결과들을 하나둘 만들어올 수 있었던 것 같다. 우리는 평생 누군가의 영향을 받고 살아가며, 가까운 관계일수록 더욱 많은 영향을 받는다. 그래서인지 언젠가 아이를 키우게 된다면 학군지에서 키우고 싶다는 생각이 있다. 단순히 더 좋은 ‘교육’을 받게 하고 싶어서라기보다는, 조금이라도 더 좋은 ‘환경’을 한 살이라도 어릴 때부터 경험하게 해주고 싶은 마음에 가깝다. 아마 나와 비슷한 생각을 하는 부모들이 많기 때문에, 수십 년이 지난 지금까지도 대치, 목동과 같은 전통적인 학군지가 상급지에 자리하고 있는게 아닐까.

(이름 없음)

백화점이나 대형 쇼핑몰 하나가 들어선다면 물론 소비 편의성이 좋아지고 지역 이미지에 일정 부분 긍정적인 영향을 주는 것은 사실이지만, 그것만으로는 삶의 질이 크게 개선되었다고 보기 어렵습니다.

근처에 병원, 쇼핑몰 같은 상권이 들어온다면 생활 편의성은 좋아질 수 있지만 입지를 결정하는 가장 중요한 주요 업무지구까지의 거리, 교통, 학군 등의 문제는 해결되지 않는다. 결국 주거 환경의 쾌적성이 개선되지 않는이상 단일 시설의 유입만으로 입지에 유의미한 변화는 없다고 생각한다.

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재개발의 진짜 가치는 물리적 건물 교체가 아니라 지역 급지 상승을 통한 대중들의 인식 변화에 있어요. ‘여기는 더 이상 옛날의 거기가 아니구나’와 같은 이미지 개선은 추가적인 상승여력을 제공하고 실수요자에게는 더 나은 생활환경과 자산 가치 상승이라는 이중 혜택을 줍니다.

2-3천 세대 미만 수준의 재개발, 재건축은 지역의 인식을 바꾸기엔 역부족이다. 그러나 1만 세대 이상의 대규모 재개발로 인한 뉴타운 형성은 인식 개선을 넘어 급지 상승에 큰 영향을 준다. 5년이내 대규모 재개발 후 입주 구역의 대표적인 예로 동대문의 이문 휘경, 성북의 장위, 동작의 노량진, 은평의 불광 갈현이 있다.

(이름 없음)

부동산에서 균질성이라는 건 표면적으로는 동일한 평형대가 많고 구조가 비슷하고, 세대수가 일정한 단지가 많을수록 좋다고 말하지만, 정확하게 말하자면 소득 수준이 비슷한 사람들끼리 몰려 산다는 의미입니다.

5년 이상 부동산 시장에 관심을 갖고 공부해 보니 저자가 말하는 의미의 ‘균질성’이 부동산 가치에 매우 큰 영향을 준다는 것을 몸소 깨닫게 되었다. 특히 자녀를 둔 실수요자들은 소득 수준이 비슷한 사람들이 몰려있는 거주지에 대한 선호도가 굉장히 높다고 한다. 이들의 수요가 균질성 좋은 택지의 급지를 한단계 도약시키는 경우가 흔해졌다. 아현, 길음, 철산쪽만 봐도 수긍하게 된다.

(이름 없음)